Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále jen „ZRZ„), byl publikován ve Sbírce zákonů 17. 2. 2020, účinnosti nabyl 3. 3. 2020. Jeho cílem je jednotně a komplexně regulovat zprostředkovávání obchodů s nemovitostmi. Upravuje podmínky poskytování realitního zprostředkování a některá práva a povinnosti s tím související.
Definice
Ustanovení §2 ZRZ obsahuje následující definice.
Realitní smlouvou je smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.
Za realitní zprostředkování se považuje činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy. Vždy zahrnuje vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem, zpravidla zahrnuje i další činnosti
Realitní zprostředkovatel je každý, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování.
Smlouvou o realitním zprostředkování je smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy.
Předpoklady pro výkon funkce realitního zprostředkovatele
Požadavky pro výkon funkce realitního zprostředkovatele jsou uvedeny v §5 ZRZ.
Tato osoba musí být bezúhonná. V případě právnické osoby uvedená podmínka platí rovněž pro jejího skutečného majitele i fyzické osoby, které jsou členem statutárního orgánu, zástupce právnické osoby v tomto orgánu anebo v postavení obdobném postavení člena statutárního orgánu. Pokud přestane člen statutárního orgánu splňovat tento požadavek, musí být bezodkladně odvolán.
Na základě přílohy č. 2 živnostenského zákona, musí realitní zprostředkovatel rovněž vyhovět jedné z následujících podmínek týkající se odborných znalostí:
- vysokoškolské vzdělání získané v magisterském studijním programu v oblasti vzdělávání Právo, v oblasti vzdělávání Ekonomické obory se zaměřením na ekonomii, finance nebo marketing a obchod nebo v oblasti vzdělávání Stavebnictví se zaměřením na stavitelství nebo přípravu a realizaci staveb, nebo obdobné vysokoškolské vzdělání, které bylo získáno studiem na vysoké škole nezařazeným do oblasti vzdělávání,
- vysokoškolské, vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitní zkouškou a 1 rok praxe v oboru,
- profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele podle zákona o uznávání výsledků dalšího vzdělávání,
- doklad o tříleté praxi v oboru jako podnikatel nebo v pracovněprávním vztahu, nebo.
- doklad o uznání odborné kvalifikace.
Výše uvedené požadavky se vztahují i na současné realitní zprostředkovatele, kteří mají povinnost před uplynutím doby 6 měsíců ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona ohlásit živnostenskému úřadu vázanou živnost „Realitní zprostředkování“ a doložit doklady prokazující splnění podmínky odborné způsobilosti, jinak uplynutím této doby oprávnění k poskytování realitního zprostředkování v rámci živnosti ohlašovací volné zaniká .
Smlouva o realitním zprostředkování
Smlouva o realitním zprostředkování musí splňovat náležitosti uvedené v § 9-11 ZRZ:
- uzavřená v písemné formě,
- obsažená v samostatné listině, nikoliv jako součást realitní smlouvy,
- obsahovat označení předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání,
- uvádět výši kupní ceny, nájemného nebo jiné úplaty, popřípadě způsob jejich určení, je-li realitní smlouva úplatná,
- obsahovat výši provize, nebo způsob jejího určení.
Provize
Provize musí být na základě § 19 ZRZ splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy. Dříve jen tehdy, jestliže smlouva o realitním zprostředkování obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy nebo na splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy. Splatnost provize může být v těchto případech vázána nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy.
Informační povinnnost
Ustanovení § 12 ZRZ stanovuje informační povinnost poskytnout zájemci informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na nemovitostí (včetně těch, které jsou zapsané ve veřejných seznamech a o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět).
Pokud nemovitost není v době uzavření smlouvy o zprostředkování známa, je třeba informace poskytnout nejpozději do 14 dní ode dne jejího určení.
Ochrana slabší strany
Tento zákon také obsahuje v §13-18 ustanovení sloužící k ochraně slabší strany.
Zprostředkovatel je povinen prokázat, že se zájemce seznámil s písemnostmi, na které odkazuje smlouva o realitním zprostředkování.
V této smlouvě, pokud je uzavřená se spotřebitelem také nelze uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.
Dále ke splnění nebo zajištění splnění dluhu vyplývajícího ze smlouvy o realitním zprostředkování uzavřené mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem, který je spotřebitelem, nelze použít směnku nebo šek.
Výhradní realitní zprostředkování lze se spotřebitelem ujednat jen na dobu určitou, nejdéle však na dobu 6 měsíců. Tato doba může být opakovaně prodloužena, přičemž prodloužení lze ujednat nejdříve 30 dnů přede dnem uplynutí ujednané doby.
Bylo-li realitní zprostředkování se spotřebitelem ujednáno na dobu neurčitou, výpovědní doba může činit nejvýše 1 měsíc.
Záloha na provizi nesmí činit více než dvě třetiny ujednané provize.
Poskytování úschov
Realitním zprostředkovatelům tento zákon nově umožňuje poskytovat úschovy při splnění následujících podmínek:
- zájemce podá písemnou žádost na samostatné listině,
- smlouva o úschově musí mít písemnou formu,
- veškeré toky peněz musí být bezhotovostní,
- účet pro složení finančních prostředků musí být veden bankou, zahraniční bankou s pobočkou v ČR, spořitelním nebo úvěrovým družstvem a na jméno realitního zprostředkovatele zapsaného ve veřejném rejstříku,
- pro každou úschovu peněžních prostředků musí být zřízen zvláštní účet,
- realitní zprostředkovatel splní informační povinnosti o tom, že majitelem uschovaných peněžních prostředků je třetí osoba,
- realitní zprostředkovatel vede evidenci úschov, a
- realitní zprostředkovatel o poskytnutí takové úschovy informuje příslušný živnostenský úřad.
Rovněž se realitním zprostředkovatelům zakazuje nabízet zprostředkování poskytnutí úschovy jinou osobou než bankou, notářem nebo advokátem.
Pojištění
Po celou dobu poskytování služeb musí být realitní zprostředkovatel pojištěn pro případ povinnosti nahradit klientovi způsobenou újmu s limitem pojistného plnění nejméně ve výši 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a nejméně ve výši 3 500 000 Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce.
Tuto pojistnou smlouvu musí předložit Ministerstvu pro místní rozvoj do 10 pracovních dnů ode dne jejího uzavření.
Přestupky
Za spáchání přestupku dle tohoto zákona může uložit správní orgán pokutu až do výše 1 mil. Kč. K projednání přestupku jsou příslušné obecní živnostenské úřady.
English 
Čeština