Novela zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem
Dne 1.1.2012 nabyla účinnosti novela zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, vedená ve sbírce zákonů pod číslem 349/2011 Sb. Tato novela si klade za cíl odstranit či alespoň zmírnit nejvýraznější nedostatky, které dosud zápisy do katastru nemovitostí provázely.
Poznámka spornosti
Novela zavádí do zákona zcela nový paragraf 9a označený „poznámka spornosti“. Toto ustanovení má zabránit podávání šikanózních žalob, jimiž se sleduje ztížení nebo znemožnění zřízení věcného práva k nemovitosti. Dle důvodové zprávy k novele se má tímto ustanovením také předejít situaci, kdy by o povaze žaloby a tedy o tom, zda řízení o vkladu bude či nebude přerušeno, rozhodoval úředník katastrálního úřadu, což by mohlo vést ke vzniku tlaku na katastrální úřady.
Zápis poznámky spornosti ve prospěch žalobce do katastru nemovitostí provádí katastrální úřad v případě podání žalob, kterými se žalobci domáhají určení, že vlastníkem nemovitosti evidované v katastru nemovitostí je někdo jiný, než kdo je jako vlastník v katastru nemovitostí zapsán, nebo určení, že právní úkon, na jehož základě má být zapsáno právo do katastru, je neplatný či zrušený.
Jako podklad pro zápis poznámky spornosti pak katastrálnímu úřadu slouží oznámení soudu o podané žalobě nebo doložený návrh žalobce.
Důsledky poznámky spornosti se pak rozlišují dle okamžiku, v jakém byla poznámka do katastru nemovitostí zapsána. V případě, že poznámka spornosti byla zapsána ještě před podáním návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu, nemá její existence za následek přerušení řízení o povolení vkladu. Vychází se zde ze skutečnosti, že účastníci vkladového řízení měli možnost se s existencí žaloby seznámit a zvážit případné riziko z žaloby plynoucí. Naopak řízení se přerušuje v případě, že poznámka spornosti byla zapsána až po podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu, ledaže všichni účastníci řízení o povolení vkladu vyjádří s pokračováním řízení souhlas. Novela tak dává možnost účastníkům řízení o povolení vkladu případná rizika žaloby zvážit dodatečně.
V případě, že nedojde k přerušení řízení o povolení vkladu a soud nakonec na základě podané žaloby rozhodne tak, že by to bylo důvodem k zamítnutí vkladu, vymaže katastrální úřad povolený vklad a všechny na něj navazující zápisy práv, které jsou s rozhodnutím soudu v rozporu.
Duplicitní zápis vlastnického práva
Novela v § 8 odst. 1 zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem rozšiřuje zkoumané skutečnosti v případě zápisu práv k nemovitostem záznamem o skutečnost, zda předložená listina, jež má být podkladem pro záznam v katastru nemovitostí, navazuje na dosavadní zápisy v katastru nemovitostí. Reaguje tak dle důvodové zprávy mimo jiné i na podnět veřejného ochránce práv, který kritizoval, že i po letech a desetiletích se objevují staré listiny, o kterých neměl doposud nikdo ani tušení, a které svědčí o tom, že v dávné minulosti vlastnil určitou nemovitost někdo jiný, než kdo byl zapsán ve veřejné evidenci. Podle dosavadní úpravy při předložení takové listiny docházelo k tzv. duplicitnímu zápisu vlastnického práva, což mělo za následek faktickou blokaci nemovitosti až do odstranění duplicitního zápisu na základě uznání vlastnictví jednoho z duplicitních vlastníků nebo rozhodnutí soudu.
Totéž ustanovení má zároveň zabránit záznamům na základě soudních rozhodnutí, která nenavazují na dosavadní zápisy v katastru nemovitostí. Tato rozhodnutí totiž mohou vést k vymazání vlastnického či jiného věcného práva i bez vědomí dosavadního vlastníka, což důvodová zpráva označuje za protiústavní postup v tom smyslu, že je o právu dosavadního vlastníka rozhodováno v jeho v nepřítomnosti.
Nebude-li tedy předložená listina navazovat na existující řetězec zápisů v katastru nemovitostí, nebude možné na jejím základě zápis záznamem provést.
Opravný prostředek proti rozhodnutí o zamítnutí vkladu
Novela přináší rovněž změny týkající se opravných prostředků proti rozhodnutí o zamítnutí vkladu. Nově již nebude přípustný opravný prostředek podle správního řádu, nýbrž bude přípustná pouze žaloba podle části páté občanského soudního řádu.
K podání žaloby je stanovena lhůta 30 dnů ode dne doručení rozhodnutí. Po dobu této lhůty a v případě, že je žaloba proti rozhodnutí o zamítnutí vkladu podána, až do dne, kdy bude katastrálnímu úřadu doručeno pravomocné rozhodnutí soudu ve věci vkladu, se přerušují další řízení o povolení vkladu týkající se týchž nemovitostí jako rozhodnutí o zamítnutí vkladu.
Formální náležitosti návrhu na vklad a správní poplatky
Po vzoru zápisů do obchodního rejstříku novela zavádí povinnost podat návrh na zahájení řízení o povolení vkladu na stanoveném formuláři, což má vést nejen k zajištění jednotnosti a přehlednosti podávaných návrhů, ale i ke snížení chyb v návrzích na vklad se vyskytujících, což povede k usnadnění situace jak na straně účastníků řízení, tak na straně katastrálního úřadu.
Po dobu celého roku 2012 však bude možné podávat návrhy na vklad i bez použití stanoveného formuláře.
Novela dále jasně definuje nutnost přiložit k návrhu na povolení vkladu listinu (případně její ověřený opis), na jejímž základě má být právo do katastru zapsáno. Není-li tato listina k návrhu na vklad přiložena alespoň v jednom vyhotovení, katastrální úřad k návrhu nepřihlíží.
Novelizace se rovněž dotkla zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích. Přijetí návrhu na povolení vkladu do katastru nemovitostí je tedy od 1.1.2012 zpoplatněno částkou 1.000,- Kč namísto dosavadních 500,- Kč.
Stará zástavní práva
Poslední významnější změnou, kterou novela přináší, je možnost výmazu starých zástavních práv, která byla převzata z pozemkové či železniční knihy nebo ze zemských desek. Jedná se o zástavní práva, která s velkou pravděpodobností již byla promlčena nebo i zanikla, ale kvůli neúplnosti údajů v pozemkové knize již zástavního věřitele ani není možné dohledat. Zároveň je však z důvodu absence jakýchkoliv podkladů k těmto zástavním právům i nemožné prokázat alespoň promlčení těchto práv, natož splacení takto zajištěné pohledávky. Dle důvodové zprávy k novele tato „mrtvá“ zástavní práva ale i nadále právně znehodnocují mnoho nemovitostí. Proto novela zavádí vyvratitelnou domněnku, dle které jsou tato zástavní práva považována za zaniklá. Podkladem pro výmaz zástavního práva se stanoví ohlášení vlastníka nemovitosti, k níž je zaniklé zástavní právo zapsáno, a to ve formě notářského zápisu.
Závěrem je možné říci, že novela zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem přináší řadu vítaných změn, díky kterým dojde přinejmenším k omezení množství podaných šikanózních žalob, ale i k celkovému zrychlení řízení o povolení vkladu.
JUDr. Thu Nga Haškovcová, Ph.D., MBA, partner
JUDr. Ondřej Hlušička, advokátní koncipient
Haškovcová&Co.
Václavské nám. 33
Tel.: +420 226 807 069
fax. +420 224 238 706
