Stanovení podmínek ukončení nájmu je jednou ze zásadních oblastí, kterou je se třeba zabývat při sepisu jakékoli nájemní smlouvy. Zpravidla se zde setkávají ne vždy totožné zájmy nájemce a pronajímatele. Vhodná konstrukce ukončení nájemního vztahu může na jedné straně nájemci zaručit jistotu užívání předmětu nájmu po sjednanou dobu s minimálním rizikem svévolných zásahů ze strany pronajímatele. Na straně druhé pak může pronajímateli poskytovat široký manévrovací prostor v případě potřeby smlouvu jednoduchým způsobem ukončit. Tento příspěvek se na následujících řádcích bude věnovat otázce vypověditelnosti nájemních smluv, tedy otázce možnosti smlouvu ukončit prostřednictvím výpovědi.

Nájemní smlouvy na dobu neurčitou

Platná právní úprava obecně připouští vypověditelnost nájemních smluv na dobu neurčitou s tím, že od tohoto pravidla se není možné dohodou stran odchýlit. V případě nájemních smluv na dobu neurčitou má tedy kterákoliv ze stran právo smlouvu vypovědět, přičemž v podrobnostech je třeba rozlišovat v závislosti na typu nemovitosti, která je předmětem nájmu. U nemovitostí pronajímaných čistě v režimu občanského zákoníku se použije tříměsíční výpovědní doba s tím, že u pozemků patřících do zemědělského půdního fondu platí výjimka, když výpovědní doba u nich činí jeden rok (§ 677 odst. 2 obč. zák.). V obou případech však strany mají právo stanovit si odlišnou délku výpovědní doby. U smluv na nájem nebytových prostor sjednaných na dobu neurčitou je možné nájem vypovědět bez udání důvodu, není-li dohodnuto jinak. Výpovědní doba činí rovněž tři měsíce a podobně jako u nájemních smluv spadajících čistě do režimu občanského zákoníku je možné dohodou stran její délku upravit.

Nájemní smlouvy na dobu určitou

U vypověditelnosti nájemních smluv na dobu určitou je opět třeba rozlišovat, kterým režimem se příslušná nájemní smlouva řídí. Obecná úprava nájemní smlouvy obsažená v občanském zákoníku nepřipouští, aby byl nájem sjednaný na dobu určitou ukončen výpovědí, pokud se strany nedohodnou jinak. Občanský zákoník tedy dává smluvním stranám prostor, aby si možnost ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou smluvně upravili dle jejich potřeb. V praxi nelze než doporučit, aby strany této možnosti využívaly a vyvarovaly se tak nepříjemných překvapení, které by mohly v rámci realizace jejich smluvního vztahu v souvislosti s nedostatečnou úpravou jeho vypověditelností případně nastat. V případě, že by tak neučinily, bylo by možné nájem ukončit pouze na základě odstoupení z důvodů uvedených v § 679 obč. zák.  a v případě nájemních smluv uzavřených mezi podnikateli i na základě důvodů uvedených v §§ 345 a násl. obchodního zákoníku, tedy zejména v důsledku podstatného porušení smluvních povinností. Zde je asi zbytečné zdůrazňovat, že takováto úprava může být v mnohých případech pro potřeby smluvních stran nedostatečná.

Na rozdíl od obecné úpravy dle občanského zákoníku zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor přímo umožňuje, aby smlouvy sjednané na dobu určitou byly ukončeny výpovědí s obecnou tříměsíční výpovědní dobou. Výpovědní důvody jsou uvedeny v § 9 předmětného zákona s tím, že jejich výčet může být dohodou stran jak rozšířen, tak i zúžen, a stranám je zde opět poskytnuta široký prostor pro jejich vzájemnou dohodu.

V souvislosti s výše uvedeným je třeba upozornit na zásadní rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 28. Března 2007, ve kterém se soud zabýval mimo jiné i otázkou vypověditelnosti nájemní smlouvy uzavřené na dobu 100 let, tedy nájemní smlouvy uzavřené sice na dobu určitou, nicméně na dobu nestandardně dlouhou. V předmětném rozhodnutí pak Nejvyšší soud prezentoval právní názor, že nájemní smlouvy sjednané na dobu určitou, která svou délkou přesahuje obvyklou délku trvání lidského života, je třeba považovat za nájemní smlouvy na dobu neurčitou. V důsledku uvedeného je při posuzování vypověditelnosti takových smluv třeba vždy vycházet z toho, že se na ně použije úprava nájemních smluv na dobu neurčitou.

Nájem bytu

Zvláštní pozornost je v rámci tohoto výkladu třeba věnovat smlouvám o nájmu bytu, jejichž režim je v důsledku jejich specifické povahy vyňat z obecné úpravy nájemní smlouvy v občanském zákoníku. Na rozdíl od nájemních smluv na ostatní nemovitosti může pronajímatel smlouvu vypovědět jen a pouze z důvodů uvedených v zákoně. Skutečnost, zda nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou nebo neurčitou nehraje v této souvislosti žádný význam. Výpovědní důvody jsou přitom rozděleny do dvou skupin podle toho, zda je k uskutečnění výpovědi třeba souhlasu soudu či nikoliv. Nájemce může nájem bytu vypovědět i bez uvedení důvodu. V obou případech pak platí stejné pravidlo ohledně délky výpovědní doby, které stanoví, že tato nesmí být kratší tří měsíců a musí končit ke konci kalendářního měsíce.

Závěr

Vypověditelnost nájemní smlouvy tvoří jednu ze zásadních složek každého nájemního vztahu. S výjimkou nájemních smluv o nájmu bytu je zákonem smluvním stranám dán široký prostor pro to, aby si tuto problematiku upravili dle svých vlastních potřeb a v závislosti na podmínkách, za kterých je nájem sjednáván. Vzhledem ke skutečnosti, že zákonná úprava není v tomto směru příliš obsáhlá, nelze než doporučit, aby při sepisu každé nájemní smlouvy byla této otázce věnována mimořádná pozornost.